Vanaf 1 januari 2019 dient de syndicus voor elke mede-eigendom die hij beheert een reglement van interne orde op te stellen.

De statuten van een mede-eigendom omvatten drie delen: de basisakte, het reglement van mede-eigendom en (tot en met 31 december 2018) eventueel het huishoudelijk reglement of het reglement van interne orde. De basisakte omvat de beschrijving van het onroerend goed, hoe dit opgedeeld is in privatieve en gemeenschappelijke delen en hoeveel kwotiteiten er aan elk der privatieven aanbedeeld worden; het reglement van mede-eigendom omvatte tot en met 31 december 2018 bepalingen m.b.t. rechten en plichten van de mede-eigenaars op de privatieve en de gemene delen, de bepalingen inzake de organen en de werking van de mede-eigendom (syndicus, algemene vergadering, raad van mede-eigendom en de commissaris van de rekeningen) en de regels i.v.m. de verdeling van de kosten binnen de mede-eigendom. Het (niet verplichte) huishoudelijk reglement of reglement van interne orde bevatte tot en met 31 december 2018 de woon- en leefregelen in de mede-eigendom. Basisakte en reglement van mede-eigendom zijn verplicht en dienen notarieel te worden verleden; reglement van interne orde kan onderhands opgemaakt worden.

Wat verandert er met de nieuwe wet? Wat de basisakte betreft verandert er niets. Het reglement van mede-eigendom wordt afgeslankt; voortaan bevat het alleen de rechten en plichten van de mede-eigenaars op privatieve en gemene delen en de verdeelsleutels van de kosten. Alles wat betreft de organen en de werking van de mede-eigendom wordt overgeheveld naar het reglement van interne orde, welk verplicht moet worden opgesteld in elke mede-eigendom.

Neen, tot voor kort was er geen verplichting om een reglement van interne orde te hebben in een mede-eigendom. Vanaf 1 januari 2019 dus wel; de syndicus moet voor elke mede-eigendom die hij beheert een reglement van interne orde opstellen.

Vanaf 1 januari 2019 moet het reglement van interne orde bevatten: de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheden van de algemene vergadering, evenals, in voorkomend geval, het door de algemene vergadering bepaalde bedrag vanaf wanneer mededinging vereist is. Voorts ook de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere regels voor de hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen. Tenslotte ook de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt.

Opmerkelijk: er is geen enkele wettelijke verplichting om ook woon- en leefregels op te nemen in het reglement van interne orde.

Alleen de woon- en leefregelen en de wettelijke bepalingen inzake de organen en de werking van de mede-eigendom horen thuis in het reglement van interne orde. Andere zaken, die bijvoorbeeld beperkingen inhouden op het gebruik van de privatieven of specifieke rechten toekennen, horen thuis in het reglement van mede-eigendom. Zo bijvoorbeeld: bepaalde handelsbestemmingen die uitgesloten worden, een sluitingsuur welk opgelegd wordt aan de handelszaken, of een exclusief genotsrecht welk toegekend wordt aan een mede-eigenaar.

Vele mede-eigendommen beschikken reeds over een reglement van interne orde, hetzij omdat dit reeds werd opgemaakt door de notaris, in samenspraak met de bouwpromotor, hetzij om de mede-eigenaars het nuttig vonden om woon- en leefregels overeen te komen.

Vaak betreft het een “type reglement”, welk vrij algemeen is. Zo zijn er ontelbare gebouwen met een reglement van interne orde, waarin artikelen gewijd worden aan het gebruik van de lift … terwijl er geen lift is in het gebouw. Of wat te denken over oudere reglementen, die het nog hebben over: “de elektrische toestellen dienen voorzien te worden van antistoring, zodat hun gebruik de werking van radiotoestellen niet hindert”; of over: “kolen en hout mogen enkel tot ’s ochtends voor tien uur in de appartementen binnengebracht worden.”

De wettelijke plicht is de ideale gelegenheid om een allesomvattend actueel reglement op te stellen. Het reglement dient sowieso te worden aangepast, vermits er de bepalingen inzake de organen en de werking van de mede-eigendom aan moeten toegevoegd worden.

De wetgever had reeds in 2010 de betrachting om de individuele mede-eigenaars meer te betrekken bij de mede-eigendom. Dit vertaalde zich o.a. in de mogelijkheid voor mede-eigenaars om de bijeenroeping van een bijzondere algemene vergadering af te dwingen of in de verplichting om in grotere gebouwen in een raad van mede-eigendom te voorzien. Responsabilisering van de mede-eigenaars vereist evenwel dat deze bekend zijn met de spelregels in de mede-eigendom, zowel in het algemeen als in concreto in hun gebouw. Om die reden legde de wetgever in 2010 op dat het reglement van mede-eigendom diende aangepast te worden, conform de geldende wetgeving. Mede-eigenaars zouden voortaan alles m.b.t. de mede-eigendom terugvinden in hun geactualiseerd reglement van mede-eigendom. Om dit niet te kostelijk te maken voor de mede-eigenaars werd voorzien dat deze aanpassing tijdens een overgangsperiode (van eerst één jaar, maar vervolgens verlengd tot drie jaar) onderhands (t.t.z. zonder tussenkomst van een notaris) kon gebeuren.

Intussen is de overgangsperiode voorbij, wat impliceert dat elke wijziging aan het reglement van mede-eigendom voortaan notarieel dient te gebeuren. Indien men het reglement van mede-eigendom uptodate wil houden, zou dit impliceren dat telkens wanneer de wet wijzigt, de mede-eigenaars verplicht zouden zijn hun reglement notarieel te laten aanpassen. Niet alleen wanneer de wet wijzigt, doch ook wanneer bijvoorbeeld beslist wordt om de periode van vijftien dagen waarin jaarlijks de algemene vergadering bijeenkomt te veranderen

Om hieraan te verhelpen heeft de wetgever dus bepaald dat alles wat betreft de organen en de werking van de mede-eigendom (ook de periode van vijftien dagen waarin jaarlijks de algemene vergadering bijeenkomt) voortaan wordt opgenomen in het reglement van interne orde. Wijzigt de wet, dan dient de syndicus dit reglement bij te werken.

Het deel dat wettelijk voorgeschreven is, nl. met betrekking tot de organen en de werking van de mede-eigendom, dient niet goedgekeurd te worden door de algemene vergadering. Het betreft immers de wettelijke bepalingen, die van dwingend recht zijn en waarvan men sowieso niet kan van afwijken. De periode van vijftien dagen waarin de algemene vergadering jaarlijks doorgaat, het bedrag vanaf wanneer mededinging vereist is en de precieze omschrijving van de verplichtingen en bevoegdheden van de commissaris van de rekeningen, dienen wel door de algemene vergadering te worden goedgekeurd met een gewone meerderheid. Ook de woon- en leefregelen dienen ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de algemene vergadering.

Het reglement van mede-eigendom wordt afgeslankt. Voortaan omvat dit enkel nog bepalingen m.b.t. de rechten en plichten van de mede-eigenaars op de privatieve en de gemene delen, de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten, evenals, in voorkomend geval, de bedingen en sancties met betrekking tot de niet-betaling van die lasten. Wordt het reglement van mede-eigendom aangepast, dan dient dit notarieel te gebeuren; dit kan niet onderhands.

Het is niet omdat er een reglement van interne moet worden opgemaakt, dat meteen ook het reglement van mede-eigendom moet worden aangepast. Alleen zal het reglement van interne orde voortaan voorrang hebben voor wat betreft de bepalingen inzake de organen en de werking van de mede-eigendom. In afwachting van het notarieel aangepaste reglement van mede-eigendom, kan het reglement van interne orde ook bedingen en sancties vermelden indien de gemeenschappelijke lasten niet tijdig betaald worden; deze gelden dan tijdelijk, ten titel van overgangsbepaling, totdat een nieuw reglement van mede-eigendom wordt opgemaakt.

De wet voorziet geen onmiddellijke sanctie in geval er geen reglement van interne orde wordt opgemaakt. De bepalingen die zich bij de inwerkingtreding van deze wet nog in het reglement van mede-eigendom bevinden (d.i. de wettelijke bepalingen die sowieso van dwingend recht zijn en waar men dus niet kan van afwijken), worden geacht deel uit te maken van het reglement van interne orde. Is er een reglement van interne orde waarin de bedingen en sancties zijn opgenomen betreffende de betaling van de gemeenschappelijke lasten, dan worden deze verondersteld deel uit te maken van het reglement van mede-eigendom.

Toch maakt de syndicus beter werk van een reglement van interne orde voor elke mede-eigendom die hij beheert. Vooreerst, omdat hij overeenkomstig zijn Plichtenleer (BIV) verplicht is om de wettelijke bepalingen na te leven; vervolgens, omdat hij door elkeen (huurder of mede-eigenaar) aansprakelijk kan gesteld worden voor schade die zou voortvloeien uit het feit dat er geen reglement van interne orde.

Het is vooreerst de bedoeling dat u dit reglement raadpleegt, telkens indien u met een vraag zit die betrekking heeft op het beheer van uw residentie. Daarom dat u dient te opteren voor een reglement welk praktisch te consulteren valt en voor iedereen toegankelijk is.

Indien u uw appartement, kantoor of winkel in een mede-eigendom verhuurt, dan dient u een kopie van het reglement van interne orde mee te delen aan uw huurder. Zo wordt dit reglement ook aan hem tegenstelbaar.

Minstens zult u in de huurovereenkomst een bepaling opnemen, waarin uw huurder erkent kennis te hebben genomen van het reglement van interne orde en waarbij hij zich ertoe verbindt dit reglement integraal na te leven.

Telkens wanneer er wijzigingen zijn aan de wet, tenminste in de mate deze betrekking hebben op de organen en de werking van de mede-eigendom, dient de syndicus het reglement van interne orde bij te werken. Op de eerstvolgende vergadering dient hij dan mee te delen dat er ingevolge een wetswijziging een aanpassing is doorgevoerd aan het reglement van interne orde. Over deze aanpassing dient niet gestemd te worden.

Jawel: niet alle mede-eigendommen zijn onderworpen aan de bepalingen inzake appartementsmede-eigendom. In gebouwen waarin de aard van de gemene delen dat rechtvaardigt, kan er afgeweken worden van de bepalingen inzake appartementsmede-eigendom; dit kan in kleinere gebouwen, met slechts twee of drie kavels en weinig gemeenschappelijke delen. In deze mede-eigendommen is er geen syndicus nodig en ook geen reglement van interne orde. Let wel: de uitsluiting van de wet op de appartementsmede-eigendom geldt enkel zolang alle mede-eigenaars dit aanvaarden. Zodra een mede-eigenaar verkiest onder toepassing te vallen van de wet op de appartementsmede-eigendom, zal er een reglement van interne orde moeten opgesteld worden.

Niet wat betreft de bepalingen inzake de organen of de werking van de mede-eigendom. Dit betreft immers een weergave van de wettelijke bepalingen, die van dwingend recht zijn. Men kan hier niet van afwijken.

Worden er wijzigingen aan de leef- en woonregelen gestemd in de vergadering, dan kan elke mede-eigenaar die daardoor benadeeld wordt deze beslissing aanvechten, indien zij onregelmatig of bedrieglijk is genomen of indien zij onrechtmatig is. Het aanvechten van de beslissing van de algemene vergadering dient dan wel bij dagvaarding te gebeuren, binnen een termijn van vier maanden na de vergadering.

Ook een huurder kan het reglement van interne orde aanvechten, tenminste als hij hierdoor een persoonlijk nadeel lijdt.

Wat het reglement van interne orde betreft, zoals dit geldt op de datum dat zijn huurovereenkomst aanvangt, beschikt de huurder over een termijn van twee maanden na kennisname van het reglement om dit aan te vechten.

Wordt het reglement tijdens zijn huurovereenkomst gewijzigd door de algemene vergadering, dan kan hij deze beslissing aanvechten indien deze onregelmatig of bedrieglijk genomen werd, of indien zij onrechtmatig is. Hiervoor beschikt de huurder over een termijn van twee maanden, te rekenen vanaf de datum waarop hij kennis heeft genomen van de notulen van de algemene vergadering. In elk geval kan hij de beslissing tot wijziging van het reglement niet meer aanvechten zodra vier maanden verstreken zijn na de algemene vergadering.

U bent op het juiste adres. Dit platform stelt u in staat een reglement van interne orde op te maken “op maat” van uw mede-eigendom. U wordt door een checklist gegidst, die ons toelaat het reglement 'tailormade' op te maken. De bepalingen inzake de organen en de werking van de mede-eigendom zijn opgesteld aan de hand van vragen en antwoorden. Zo vormt uw reglement van interne orde een praktische en toegankelijke gids voor het beheer van uw mede-eigendom, dit zowel voor de mede-eigenaars als voor de syndicus.